一、典型案例

甲、乙分别为某市A、B两家市直机关公职人员，丙为该市C区政府公职人员，均为中共党员。2012年，甲、乙、丙三人到戚某（丙高中同学）在C区开发的楼盘参观后，约定以略低于市场价的3500元/平方米在该楼盘选购房屋，初步意向为将来建成的顶层复式房，后甲、乙均交给戚某5万元。此后，该市楼价持续上涨，至2014年戚某楼盘房价已至7000元/平方米。2014年，甲再看中戚某楼盘中另外一套非复式房，遂向戚某提出要求，不仅按照原约定的3500元/平方米购买复式房，还要以同样价格购买另外一套非复式房。戚某经考虑后答应，同时提出请托事项，甲应允并利用职务便利帮助其实现。此后，甲分别在2014、2015、2016年分三期付清了两套房屋的购房款并收楼装修使用。直至2017年，戚某楼盘的房价涨至10000元/平方米，在戚某的催促下，甲才用亲属的名义按7000元/平方米签订了两套房屋购房合同并办理过户手续。另查，乙于2015年按7000元/平方米和戚某签订了购房合同，却以5000元/平方米实际价格购买了一套复式房；丙于2013年在正常优惠幅度内，和戚某按3500元/平方米签订了购房合同，并以该价格按揭贷款购置一套复式房。

二、分歧意见

案例中，甲以明显低于市场的价格购买房屋，以房屋交易的形式收受戚某的贿赂，依据2007年两高颁布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》：“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”，将哪个时间节点作为“交易时”，对认定甲的受贿数额影响很大，有以下三种意见。

第一种意见认为，2012年甲和戚某就复式房达成3500元/平方米购买的约定，且甲支付了5万元给戚某，该5万元可以视为“定金”，后戚某和甲继续按照3500元/平方米履行合同，是该约定的延续。因此，应将2012年视为复式房的“交易时”；非复式房的“交易时”可认定为2014年。

第二种意见认为，甲买卖房屋没有完全依照正常的交易流程，其在交易中处于优势地位，使整个交易处于不稳定状态，直至2017年交易才确定实现，标志是签订了书面合同及完成房屋过户手续，且建设部发布的《商品房销售管理办法》要求商品房买卖合同需采用书面形式。因此，应将2017年作为两套房屋的“交易时”。

第三种意见认为，相对于2012年，2014年的房价翻了一倍，此后戚某答应甲继续按照2012年的价格出售第2套房屋，是因为其请托事项得到了甲的承诺，双方完成了权钱交易，虽然价格和2012年一样，但是双方已经重新达成了合意，此后亦按照新的合意开始履行合同。因此，应将2014年作为两套房屋的“交易时”。

三、评析意见

我们赞成第三种意见，主要理由如下：

（一）“合同成立时”是重要判断标准

鉴于房屋等大宗商品交易流程长，价格波动大，何时作为“交易时”，主要有三种观点：一是房屋交付说，以房屋交付时间作为交易的时间点；二是权属登记说，以办理房屋权属登记时间作为交易的时间点；三是合同成立说，以签订房屋买卖合同的时间作为交易的时间点。“合同成立说”在实践中被普遍接受。一方面，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这体现物权变动合同的独立性，其合同成立的效力，不受物权登记的影响。另一方面，买卖双方签订合同后，合意具有很强的稳定性，买方往往开始支付首付款、办理银行按揭，卖方则锁定房屋、不再交易，此后房屋的升值或者贬值，则是市场因素的作用，与公职人员权力因素无关，至于受贿人是否实际控制该房屋，是受贿行为是否构成既遂考量的因素，而不成为计算价格的时点。但是，“合同成立说”不能完全解决本案例问题，甲与戚某的合同何时成立，亦是争议的焦点。

（二）正式的口头约定属于有效合同形式

《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”在民事行为中，购房者作出购房意思表示，支付部分房款，视为要约；开发商接受房款，或者出具相关凭证，构成承诺，彼此之间可以成立口头合同。《商品房销售管理办法》由建设部发布，是部门规章，《合同法》由全国人大通过，是法律，在二者有冲突时，应适用《合同法》。因此，如果公职人员和开发商订立口头合同，并有交易行为的，其法律效力应予承认。

（三）准确把握合意的含义

在房产交易型受贿案件中，房屋出售者往往是请托方或者公职人员的管理服务对象，买卖双方并不完全是民事意义上的平等主体，公职人员在购房过程中常常处于强势地位，不仅价格要有所优惠，房型、面积、装修、付款的方式和时间等都有特殊要求，甚至为了规避审查调查，交易的程序也可以颠倒或异化，如不签订书面合同进行交易、支付部分房款就占有使用房屋、房屋长期不办理过户、由他人签订合同及代持、自定时间支付房款等。在这种情况下，要把握“合意”这个关键点，有两层含义。一是双方对房屋交易达成合意。本案中，2012年房屋尚未建成，甲在看房时提出购房意向，但尚未确定户型、面积、套数等具体内容，在2014年房价已经涨了一倍的情况下，是否仍然按照原约定的价格履行合同，双方需要再次进行合意，这符合民事交易实际情况，从乙最终以新的价格在戚某处购房，也可体现这点。经协商，双方通过新的要约和承诺，明确了单价、面积、套数等交易的核心要素，并根据新的合意开始履行合同，甲支付房款，戚某交付房屋。因此，2014年的合意是稳定的合意，是最终的合意，即使双方未签订书面合同，也可以认定此时双方正式订立了口头合同。二是双方对权钱交易达成合意。受贿的本质是权钱交易，无论是事前的感情投资，还是事中的一手交钱一手办事，或是事后的承诺感谢，均是公权力和金钱的交易行为。2012年甲到戚某处看房，甲并未接受戚某的请托，如果购房价格在正常的优惠范围之内，并不构成犯罪。但在2014年，甲希望继续以2012年的价格购买复式房和非复式房时，戚某提出了请托事项，甲明知此时的价格远低于市场价格仍然予以承诺，这时双方就权钱交易达成了合意。正是有了这种权钱交易的合意，双方关于房屋买卖的合意才具有刑法学上的意义。因此，不能简单地看行受贿双方在交易过程中进行了多少次合意，何时签订了书面合同，而是要把这种合意与权钱交易的合意联系起来看，才能准确认定“交易时”。

（四）定金合同是一种特殊的合同

定金合同具有以下特征：一是从属性，定金合同的有效以主合同之有效为前提，主合同无效，定金合同必然无效；二是实践性，定金合同是以定金的交付为合同的成立要件；三是要式性，定金应当以书面形式约定。本案中，甲、乙支付5万元，并未和戚某签订书面合同，亦未明确上述5万元为“定金”性质，即使认定为定金，也可依据“定金罚则”来处理，并不必然对此后的购房价格产生约束作用。如双方就购房事宜进行重新合意，定金的担保性质也随之失效。因此，不宜将2012年认定为复式房的“交易时”。此外，甲于2017年签订合同时，更多的是为了办理房屋过户手续，其受贿行为已经完成，不宜再将此时认定为“交易时”。

房产交易型受贿案件金额巨大、手续繁杂、过程多变，往往是审查调查的重点、难点，准确界定“交易时”，对于认定受贿金额有重要意义，并直接影响受贿人的定罪量刑。因此，务必在查清案件事实的基础上，实事求是进行分析，精准判断。（作者系省纪委监委案件审理室干部）